Prolog

Einer der ersten Aufträge für die Gemeinnützige Wohnungsbau-Gesellschaft war die Sanierung von zwei Häusern aus den 1920er Jahren. Waschküchen im Keller mit alten Kupfer-Waschkesseln, in denen auch das Badewasser erhitzt wurde, Fehlbodendecken, keine Bäder, aber immerhin je Wohnung bereits eine Toilette.

Das größte Problem stellten die Grundrisse dar, die nur mit elementaren Eingriffen in die Substanz den zeitgemäßen Ansprüchen und den Wünschen des Bauherrn gerecht wurden.

Die städtebauliche Interpretation

Die atmosphärische Wirkung

Im Gegensatz zum „Innenleben“ war die Gebäudehülle – bis auf das Dach – noch in sehr gutem Zustand. Sogar die ursprünglichen Fensterteilungen waren noch erhalten und sollten auch in die sanierte Fassade übertragen werden. Das Dach sollte nicht ausgebaut, aber neu mit Biberschwanz-Ziegeln eingedeckt werden, alle Fenster sollten Sicht- und Sonnenschutz erhalten und jede Wohnung einen eigenen Balkon.

Die ökologische Konzeption

Bisheriger Sanierungs-Standard der Gemeinnützigen Wohnungsbau-Gesellschaft war alle Gebäude mit einer Zentralheizung zu versehen, die Elektrik komplett zu erneuern und alle Oberflächen in Teilflächen zu sanieren.

Zunächst waren im Inneren durch die Eingriffe in den Grundriss erforderliche Abbrüche und Neustellungen von Wänden und entsprechend auch in die Decken von Nöten. Durch diese Maßnahmen wurden große Bereiche der Böden ebenso wie der Deckenputze stark beeinträchtigt. Ferner wurde offenbar, dass die Schilfmatten-Deckenputze zumeist in der Mitte der Deckenfelder stark an Tragfähigkeit eingebüßt hatten. Die Außenputze waren aufgrund der fehlenden Heizung und der mangelnden Dichtigkeit der Fenster in weiten Bereichen schadhaft. Das Dach war mit Biber-Ziegeln gedeckt, ohne Unterdach, dafür mit schadhaften Dachlatten und natürlich mit altersbedingten Schäden am Gebälk.
Zudem wünschte sich der Bauherr eine Aufwertung des Schallschutzes der Geschossdecken.

Die ersten Berechnungen ergaben, dass die Kosten einer Komplettsanierung durchaus denen einer Sanierung in Teilflächen vergleichbar waren. Da sich der Bauherr nicht ohne Alternativen auf eine Komplettsanierung einlassen wollte, wurden alle betreffenden Gewerke alternativ ausgeschrieben.

Heute haben die Gebäude eine komplett neue Deckung mit einem sanierten Dachtragwerk, komplett neue Innenputze und neue Bodenbeläge.

Das Detail

Bereits in der „Abbruchphase“ wurden die Wand- und Decken-Putze komplett abgeschlagen, die Bodenbeläge komplett ausgebaut und Teile der Fehlbodenschüttungen entfernt. In den betreffenden Deckenfeldern wurden lange Zimmerernägel seitlich in die Deckenbalken geschlagen, eine Folien- und eine Bewährungslage eingebaut und anstelle der Schüttung Beton eingegossen. Die somit entstandenen Phi-Decken reduzierten deutlich das Schwingungsverhalten der Decken und begünstigten somit den Schallschutz merklich.

Die Innenwände an neuer Stelle im alten Ziegelhaus konnten vom Erdgeschoss bis ins zweite Obergeschoss ebenfalls mit Ziegel durchgemauert werden.
Die Gebäude wurden vom Prinzip in den Rohbauzustand zurückversetzt, somit konnte die Installation konventionell und sehr wirtschaftlich erfolgen.
Der Ausbau folgte diesem Prinzip mit den Standards der Neubauten.

Preis und Leistung

Der Kostenvergleich dieser inneren Radikalerneuerung mit den Werten bisheriger Sanierungen der Gemeinnützigen Wohnungsbau-Gesellschaft entsprach dem vorherberechneten Ergebnis.
Bei den weiteren Sanierungen in diesem Bereich entlang der Münchener Straße wurde ebenso verfahren. Auf die alternative Ausschreibung wurde verzichtet.